Яндекс.Метрика Как инвестировать в жилую недвижимостьOseninPress Доска объявлений
Результаты вашего поиска

Как инвестировать в жилую недвижимость

Опубликовано Николай на 03.03.2017
| 0

Как инвестироать в недвижитмость Петербурга

Как грамотно инвестировать в жилую недвижимость Петербурга?


Думаю, что этот вопрос не раз беспокоил жителей Санкт-Петербурга, желающих вложить накопленные средства в покупку недвижимости.

Есть простая формула: стоимость продажи + сумма аренды — стоимость эксплуатации и обслуживания — налоги — стоимость покупки = РЕЗУЛЬТАТ инвестирования. То есть в итоге расчетов вы узнаете, сколько заработали.

Как сравнивать? Сумма аренды — стоимость эксплуатации — налог = ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД (за год). Доход = (ОД/Стоимость покупки)*100% . Отмечу, что в среднем считается применительно к рынку недвижимости, что 8-12% прибыли — это правильный процент для доходной недвижимости.

Например:

Комната в коммунальной квартире. Кстати, это очень интересный вариант. А может, и единственный, который может себя окупать за счет аренды. И так: стоимость покупки 1500000 руб. Это будет комната большого метража в историческом районе города в малонаселенной квартире. Аренда в месяц = 13000 руб. в год = 156000 руб. Стоимость эксплуатации = 30000 руб. в год

Доход %= (156000-30000)*100%/1500000 = 8,4%

Для сравнения: однокомнатная квартира. Стоимость покупки 3000000 руб. Это квартира в хрущевке. Аренда в месяц = 20000 руб., в год = 240000 руб. Стоимость эксплуатации = 50000 руб.

Доход %=(240000-50000)*100%/3000000 = 6,3%.

Как видите, инвестиционная привлекательность комнаты выгоднее.

При расчетах инвестиционной привлекательности при долевом строительстве учитывается не стоимость аренды, а рост стоимости недвижимости по мере готовности дома.

Например, студия в долевом строительстве (цена проставлена исходя из текущей ситуации на рынке), Приморский район, сдача 2018 год. Стоимость покупки 2000000 руб.

Стоимость продажи 2018 г. (предположительно) = 3000000 руб.

Доход %= ((3000000-2000000)/3 года)*100%/2000000 = 16,6%



Для сравнения: строящаяся студия в деревне Мурино, метро Девяткино, сдача 4 кв 2016 г. Стоимость покупки 1600000 руб. Стоимость продажи 2017 г. (предположительно)= 2450000 руб.

Доход %= ((2450000-1600000)/2)*100%/1600000= 26,5%. Отмечу, что при расчетах я взял два года, чтобы быть ближе к действительности – продажа в Мурино может быть сложнее, чем в Приморском районе. В любом случае, очевидно, что доходность строящейся недвижимости значительно выше банковской.

Конечно, вложение в долевое строительство рискованно. Поэтому очень важно обращать внимание, кто застройщик, сколько проектов в работе, сколько законченных проектов, есть ли замороженные, есть ли активы в собственности. Но к вопросу о рисках мы еще обязательно вернемся.

  • Ипотечный калькулятор