Яндекс.Метрика Недвижимость АстраханиOseninPress Доска объявлений
Результаты вашего поиска

Недвижимость Астрахани

Опубликовано Николай на 15.03.2017
| 0

Недвижимость Астрахани

По состоянию на конец 3 квартала 2016 г. совокупная жилая площадь многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Астрахань составила 388,6 тыс. кв. м. а общее количество квартир — 6 189 ед. Объем возводимого жилья в расчете на 1 чел. постоянного населения равен 0,7 кв. м. Величина данного показателя позволяет причислить г. Астрахань к городам со средней девелоперской активностью в сегменте МЖС. Приведенное значение приближено к результатам г. Воронеж (0,8 кв. м), г. Волгоград (0,7 кв. м) и г. Тверь (0,7 кв. м). В течение последних двух лет динамика строящегося МЖС не отличалась постоянством. Во втором полугодии 2014 г. небольшое снижение девелоперской активности перешло в фазу стабилизации, продлившуюся до середины 2015 г. (показать объема МЖС оставался неизменным на протяжении указанного периода). Затем вновь последовал незначительный спад объема предложения, обусловленный превышением ввода жилья над закладкой новых проектов. Однако уже в октябре 2015 г. объем строящегося жилья продемонстрировал рост за счет появления на первичном рынке новых проектов. Объем жилищного фонда в пересчете на постоянное население г. Астрахань составляет 22,6 кв. м на 1 чел., что незначительно уступает среднему значению в РФ (23,0 кв. м/чел.), однако не достигает установленного Правительством РФ в среднесрочной перспективе обеспечения площадью, необходимой для комфортного проживания, — 30 кв. м на 1 чел. В структуре объема возводимого МЖС в г. Астрахань преобладают объекты среднего класса, на долю которых приходится 34,6% общего предложения. При этом в течение прошлого года в данном сегменте отмечался как рост (2 квартал 2015 г.), так и небольшое снижение возводящегося жилья (3 квартал 2015 г.), что не оказало существенного влияния на рынок в целом. Основной объем предложения первичного рынка МЖС являются эконом- (34,6%) и средний (40,5%) классы. В период июнь — сентябрь 2015 г. наблюдался небольшой прирост в сегменте доступного жилья — 6,4%. В это же время в отношении среднего класса в указанный временной промежуток отмечается незначительное сокращение объема МЖС (-2,2%). К числу значимых проектов массовых сегментов, представленных на сегодняшний день на первичном рынке МЖС г. Астрахань, следует отнести «Времена года» (ООО «Ренкапстрой-Астрахань»), «Рыбацкое» (ООО «Спецстрой-ДТА»), жилые комплексы на ул. Бориса Алексеева (ООО «АстДомСтрой- Инвест») и на ул. Савушкина (ООО «Тайгер»). На долю бизнес-класса приходится 23,5% существующего в настоящий момент объема предложения (весь сегмент сформирован восьмью проектами). В наименьшей степени представлен элитный класс—1,4% (Южная и Северная жилые башни в рамках Al Pash Grand Hotel). На сегодняшний день большая часть объема МЖС возводится в Кировской районе, являющемся административным, общественным и деловым центром города, — 50,3%. В данной зоне строятся практически все представленные на первичном рынке жилые дома бизнес класса. Следующим по объему строящегося жилья идет Советский район, в котором сосредоточено 27,9% общего объема предложения. Ленинский район занимает третью позицию по данному показателю — 18,8%. Наименьшим значением представлен Трусовский район, на территории которого возводится 3,0% объема МЖС первичного рынка г. Астрахань. Следует отметить, что в настоящий момент новостройки по большей части концентрируются в центральной и примыкающей к ней частях города (на долю Кировского и Советского районов приходится 78,2% объема предложения).



Основные игроки рынка Астрахани

На первичном рынке МЖС г. Астрахань по состоянию на 3 кв. 2016 г. осуществляет свою деятельность 31 строительная компания как регионального, так и федерального уровня. При этом около 51,3% воз- водящегося МЖС приходится на шесть основным девелоперов: ООО «Ренкапстрой-Астрахань», ООО «АстДомСтрой-Инвест», ОАО ПФК «Нижневолжская строительная компания», ООО «Тайгер» и ООО «Спецстрой-ДТА». Лидирующую позицию занимает ООО «Ренкапстрой-Астрахань», на счету которого 11,2% объема строящегося жилья (ЖК «Времена года»). Вторая строчка в данном рейтинге отведена ООО «АстДомСтрой-Инвест» — 10,2% предложения первичного рынка МЖС (жилые комплексы на ул. Туркменская и ул. Бориса Алексеева). Третье место по объему возводимого жилья занимает ОАО «ПСК «Строитель Астрахани» (9,8% строящегося МЖС), осуществляющая возведение объекта на ул. Костина. В меньшей степени представлены компании ООО ПФК «Нижневолжская строительная компания» (7,8%), ООО «Тайгер» (6,9%) и ООО «Спецстрой-ДТА» (5,5%). Доля каждого из не перечисленных застройщиков в совокупном объеме возводящейся жилой площади не превышает 5,0%.

Ценовая ситуация на рынке Астрахани

По оценкам экспертов, по состоянию на 3 квартал 2016 г., средневзвешенная стоимость 1 кв. м. на первичном рынке МЖС г. Астрахань составила 43 567 руб. В период с начала 2012 г. и до настоящего момента наиболее весомое удорожание средневзвешенной стоимости кв. м. произошло в начале 2016 года — на 18,4% по сравнению с величиной 2015 г. Повышение произошло по двум причинам: повышение цен в большей части новостроек различных классов и начало реализации квартир в некоторых объектах, в которых установленная цена 1 кв. м превышала среднерыночное значение. Величина средневзвешенной стоимости кв. м в 3 квартале 2015 г. претерпела незначительные изменения по сравнению с результатами на конец июня 2016 года (-0,9%). Подобное колебание цены связано со структурным перераспределением предложения (стоимость в объектах, находящихся на начальной стадии строительства, ниже, чем в сданных в эксплуатацию домах).
В период 2 квартал 2016 г.—3 квартал 2016 г. отмечается положительная динамика в эконом-классе (прирост 1,8%), что обусловлено ростом цен в ряде крупных проектов (в жилых домах по ул. Кирова и ул. Марфинская, ЖК «Царев» и «Радужный»). В это же время в отношении средневзвешенной стоимости кв. м в объектах среднего сегмента наблюдается незначительный спад (-0,3%). В среднесрочной перспективе рост цен в эконом-классе продолжится, что обосновано прогнозируемым наращиванием среднего класса за счет сокращения выхода на рынок проектов доступного жилья в условиях и без того существующего дефицита предложения в этом сегменте. Обратная ситуация предвидеться в среднем классе, где рост объема возводящегося жилья при достаточной объеме предложения данного сегмента окажется фактором, сдерживающим рост стоимости. По сравнению с величиной 2 квартала 2016 г. снижение цены отмечается и в сегментах качественного жилья. В указанный период в бизнес классе средневзвешенная стоимость кв. м опустилась с отметки 57 867 руб. до 56 479 руб. (падение составило 2,4%). Отрицательная динамика обоснована двумя факторами: проводимой акций в жилом доме на ул. Максима Горького, в результате чего реализация 1 кв. м жилья велась со скидкой в 10 000 руб., а также снижением цен в ЖК «Лазурный» (уменьшение стоимости кв. м жилья на 2 000 руб.). Предложение элитной жилой недвижимости представлено одним объектом — Al Pash Grand Hotel. Цены, в котором варьируются от 52 000 руб. до 65 000 руб. На сегодняшний день максимальное значение средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Астрахань зафиксировано в монолитном конструктивном типе 46 242 руб., что на 6,1% выше среднерыночной величины. Данный факт связан с тем, что большая часть проектов, возводимых по монолитной технологии и ведущих реализацию квартир, принадлежит к дорогостоящим сегментами. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектах, возводимых по кирпичной технологии, по состоянию на 3 квартал 2016 г., составляет 45 599 руб. (+4,7% относительно среднерыночной величины), по панельной технологии — 34 257 руб. (-21,8%). Наивысший уровень средневзвешенной стоимости кв. м зафиксирован в привлекательных с точки зрения проживания Советском и Кировском районах — на 2,2% и 1,7% выше среднерыночного значения, что достаточно легко объяснимо, учитывая центральное положение зон. Промежуточное положение в ценовом отношении занимает Ленинский район, где средневзвешенная цена 1 кв. м равняется 41 663 руб. По наиболее низким ценам реализуются квартиры в Трусовском районе (34 444 руб., что на 20,9% уступает среднерыночному значению). Минимальная стоимость обоснована удаленностью района от центральной части города, так и предложением квартир в строящихся объектах массовых сегментов, находящихся на начальном этапе строительства. Следует отметить, что во 2 квартале 2016 г. отмечался прирост стоимости во всех районах г. Астрахань, в то время, как в 3 квартале 2016 г. средневзвешенная стоимость кв. м незначительно снизилась практически повсеместно.



Анализ спроса на рынке Астрахани

По итогам 2015 г. на первичном рынке МЖС г. Астрахань было совершено около 1,9 тыс. сделок. В течение 2016 года количество заключенных сделок насчитывает не менее 1,5 тыс. ед., что составляет 82,1% от результата 2015 г. При сохранении покупательской активности на существующем в настоящее время уровне итоговая величина 2016 г. превысит аналогичный показатель предыдущего года, однако своего докризисного показателя так и не достигнет. В расчете на 1 000 чел. постоянного населения объем сделок на первичном рынке МЖС в г. Астрахань по итогам 2016 г. составил 3,6 ед., что говорит о существующей сегодня низкой покупательской активности, схожей с ситуацией в г. Волгоград (2,5 ед.). Показатели ряда региональных центров превышают результат г. Астрахань в несколько раз (для сравнения г. Ростов-на-Дону— 9 ед., г. Екатеринбург — 10,9 ед., г. Челябинск — 12,9 ед., г. Краснодар—30,1 ед.). В ближайшей перспективе значительного прироста спроса в г. Астрахань ожидать не приходится, ввиду отсутствия стимулирующих механизмов, способных повысить покупательскую активность. В разрезе сегментов наиболее успешными традиционно являются эконом и средний классы, темпы продаж которых в разы превышают показатели качественных сегментов. Связано это с невысокой (в срав- нении с бизнес– и элитный классами) стоимостью кв. м и компактностью планировок, обеспечивающими приемлемый бюджет покупки квартир. На сегодняшний день половина всех заключенных сделок приходится на эконом-класс, что обосновано низкой стоимостью кв. м квартир данного сегмента. В дальнейшем рост стоимости доступного жилья приведет к сокращению ценового разрыва между массовыми сегментами, нарушит существующую сегодня сегментированность рынка, что повлечет за собой перестройку покупательской активности в пользу среднего класса. В настоящий момент самым успешно реализуемым проектом эконом-класса является ЖК на ул. Бориса Алексеева. Высокие темпы продаж обусловлены удачным местоположением и приемлемыми ценами для объектов доступного сегмента. В рамках ЖК «Солнечный» реализуется около 9 квартир. В среднем классе наибольший темп продаж отмечен в ЖК на ул. Савушкина — 17,9 ед. в месяц. В пользу выбора квартир в жилом комплексе играют развитая инфраструктура и панорамный вид на реку. Около 11 квартир в месяц продается в ЖД на ул. Бэра. Темпы продаж в «Лазурном», комплексе на ул. 2-я Игарская и «Рыбацкое» составляют 7,0, 4,8 и 2,8 квартир в месяц.
Тенденции и перспективы на рынке Астрахани
Наращивание предложения среднего класса станет ответной реакцией девелоперов на изменившиеся предпочтения потребителей в пользу более качественного жилья. В текущем году отмечается появление большого числа новых строительных площадок. Однако, учитывая компактность преобладающих в структуре типов 1– и 2-х комнатных квартир, как таковой значительной трансформации в общей совокупной жилой площади возводимого МЖС не наблюдается. В целом прослеживается тенденция роста выхода на рынок новых проектов. Но, одновременно с тем, значительных изменений в объеме возводящегося МЖС не наблюдается. Так, прирост данного показателя по итогам периода 3 квартал 2015 г.— 3 квартал 2016 г. составил 6,2%. Для сравнения за указанный временной промежуток рост объема предложения в г. Краснодар — 28,3%, г. Пенза — 97,7%. Медленные темпы прироста строящегося жилья в г. Астрахань объясняются низкой покупательской активностью, также отстающей от результатов других региональных центров (г. Ростов-на-Дону, г. Екатеринбург, г. Челябинск, г. Краснодар). Значительных сдвигов в данном направлении не прогнозируется. Увеличения доходов населения и числа сделок посредством привлечения ипотечного кредитования в ближайшей перспективе не предвидится, а значит и мотивирующего девелоперов роста спроса ожидать не приходится. В структуре предложения по классам главенствующая позиция останется за средним сегментом. В среднесрочной перспективе прогнозируется выход совокупной жилой площади в среднем классе большей, нежели в эконом-классе. Подобная тенденция является ответной реакцией застройщиков на изменившиеся потребительские предпочтения в пользу более качественного жилья. Наращивание объема возводимого МЖС, относящегося к категории среднего класса, повлечет за собой снижение темпов прироста стоимости кв. м в данном сегменте. В отношении строительства объектов эконом-класса прогнозируется низкая девелоперская заинтересованность. В условиях дефицита предложения рост цен на доступный сегмент продолжится ускоренными темпами. В результате чего, существующий сегодня значительный разрыв цен между эконом и средним классами (20,8% в настоящий момент) сократится. Сокращение ценовой дельты повлечет за собой перетекание спроса в пользу более качественного сегмента.

  • Ипотечный калькулятор