Яндекс.Метрика Недвижимость ОмскаOseninPress Доска объявлений
Результаты вашего поиска

Недвижимость Омска

Опубликовано Николай на 05.03.2017
| 0

Недвижимость ОмскаКонкурируя с другими городами России, Омск несколько раз был в топе рейтинга привлекательности городов для ведения бизнеса. Анализ рынка недвижимости Омска в 2016 году показал, что этот город сравнительно легко переживает российский кризис. О том, как кризис отразился на общем состоянии рынка недвижимости Омска, и что прогнозируют эксперты на 2017 год мы и поговорим в этой статье.

Общая ситуация рынка недвижимости Омска

Основная особенность недвижимости Омска – исторические здания, которые сегодня используются в качестве коммерческих объектов. Также в городе много квартир в хрущевках. Впервые за семь лет эксперты Омской недвижимости говорят о падении цен на жилье. За последний год цены на квартиры в новых домах упали на 5%. Вторичное жилье подешевело на 10%. Эксперты связывают такое падение цен с декабрьским ажиотажем. У людей попросту не осталось средств для совершения сделок с недвижимостью. Ситуацию усугубляет и ужесточение условий предоставления ипотеки (ставка в феврале года составила 15%). Также эксперты отмечают миграцию населения в более крупные города России, поэтому на продажу выставляется больше квартир вторичного рынка.

Рынок квартир Омска 

Показатели, которые берутся из статистики цен, учитывают и стоимость элитного жилья Омска, а оно считается невероятно дорогим для региона. Также иногда не получается отследить реальную стоимость сделки, поскольку в процессе продажи собственник может уступить в цене. В целом состояние рынка жилья в Омске можно охарактеризовать несколькими факторами: спрос на все сегменты рынка жилья резко упал. За последний год падение зафиксировано на 22%; сделок с привлечением ипотеки стало в этом году на 33% меньше; сумма торга увеличилась в несколько раз. То есть, если объекты изначально предлагают по одной цене, собственник готов в итоге скинуть от 5 до 15%. когда на продажу выставляется вторичное жилье, то наличие торга становится обязательным условием. Если в объявлении прописывается, что торг отсутствует, то это подразумевает стоимость объекта ниже рыночной, либо такие объекты никто не рассматривает. увеличилась экспозиция объектов. То есть средний срок, пока объект ждет своего покупателя, начинается от 6 месяцев. Наиболее привлекательные объекты продаются минимум за месяц.

Первичный рынок квартир Омска

С января по август в Омске было введено 5414 квартир в новостройках. Общий метраж составил 376 тыс. кв.м. Понемногу начали сдавать в эксплуатацию долгострои. Например, в 2010 году застройщик «МИГ-21 век» оставил многоквартирный дом, но в этом году он всё-таки был сдан. Объекты обанкротившихся застройщиков скупают крупные застройщики. Например, за 4,6 млн рублей был выкуплен многоквартирный комплекс, который оставил после себя застройщик «Алмазинвест». Наибольшее число новостроек выставлено на продажу на левом берегу города. В Кировском районе 1378 объектов – 33% от всего рынка новостроек. В этом сегменте рынка отмечен рост цен за квадратный метр, на 887 рублей. В Центральном районе цены повысились на 2095 рублей за кв.м. Меньше всего цены выросли в Кировском и Октябрьском районах – 62 и 82 рубля за кв.м. 42% новостроек – однокомнатные квартиры, средняя цена за кв.м. в которых составляет 43 131 рублей. Меньшую долю рынка составляют «двушки» — 36%. Меньше всего предложений на трехкомнатные квартиры – 1,7%. Основные классы квартир в новостройках – эконом и комфорт. Элитного жилья катастрофически мало, хотя на него есть спрос.



Вторичный рынок квартир Омска

Больше всего квартир в Омске выставлено в Центральном районе. Это 2 635 объектов — 25% рынка вторички. В Кировском районе продается порядка 2 500 квартир. За первые два квартала 2016 года отмечено снижение цен на вторичном рынке жилья Омска. В Кировском районе установлен спад в 228 рублей. Рекордсменом стал Ленинский район. Стоимость квадратного метра здесь упала на 609 рублей. В Центральном районе квартиры подешевели на 494 рублей за кв.м. И только в Октябрьском районе стоимость квартир слегка возросла – на 101 рублей за кв.м. По сравнению с рынком новостроек, на вторичном рынке гораздо больше предложений по многокомнатным квартирам. Но по метражу такие квартиры меньше, нежели в новостройках. Однокомнатное вторичное жилье и многокомнатные квартиры являются самыми дорогими в расчете на квадратный метр. Больше всего выставлено на продажу квартир комфорт-класса – 32% рынка. Дома эконом-класса сосредоточены в Советском районе. Здесь преобладают хрущевки и сталинки. Не отстает и Центральный район.

Аренда квартир в Омске

Особым спросом пользуются квартиры эконом-класса и элитное жилье, но предложения все равно превышают спрос. Это началось с конца 2014 года. Все больше на рынке аренды жилья в Омске появляется элитных квартир.
Арендатором элитной квартиры может быть как омич, купивший квартиру в новостройке и ожидающий сдачи дома, или затеявший длительный ремонт собственной квартиры, а также приезжающие в наш город иностранцы, приглашенные на работу, руководители и менеджеры крупных компаний. Элитное жилье в основном рассчитано на корпоративных съемщиков (российских и зарубежных). Из-за тяжелой макроэкономической ситуации компании и частные лица вынуждены сокращать расходы. Теперь бизнес-структуры предпочитают заселять своих сотрудников в менее габаритные и дорогостоящие квартиры, чем раньше. Ценообразование на рынке элитного жилья гораздо сложнее, чем в эконом-классе. Собственники таких объектов неохотно снижают ставки. Зачастую, цена назначается индивидуально для каждого клиента. Будет ли уменьшена оплата, зависит в первую очередь от желания владельца квартиры. Снижение цены достигается путем серьезных переговоров, если клиенты действительно заинтересованы в объекте. В этом случае арендодатели могут идти на уступки, но незначительные. Некоторые владельцы, как это ни странно, считают, что квартире лучше стоять пустой, чем если они будут сдавать ее за низкую плату. Чаще всего такие люди не заинтересованы в краткосрочных доходах. Сегодня простой элитной квартиры на рынке составляет от двух месяцев до полугода.

Дома и коттеджи в Омске

Загородное жилье актуально для многих жителей Омска. Некоторые пригородные районы целиком застроены частными домами. Но число сделок в этом сегменте низкое. В этом году были месяцы, когда число сделок едва доходило до 100. По расположению рынок домов Омска хаотичен. Большая часть объектов представлена домами эконом-класса для новостроек, а на вторичном сегменте – это постройки советских времен, не отличающиеся хорошим качеством. На рынке коттеджи занимают 29%, остальное принадлежит частным домам. Эксперты отмечают стабильный спрос на ипотечное кредитование для приобретения домов. Во втором квартале 2015 года ипотечное агентство запустило новые социальные программы. Теперь можно взять дом в ипотеку по процентной ставке 10,3%. Программа действует только на дома, находящиеся на этапе строительства. В данный момент рассматриваются программы по предоставлению льготных кредитов на жилые дома на этапе застройки. Вторичное загородное жилье — это старые дома советский постройки, которые со временем несколько раз перестраивались, дополнялись различными элементами. Цены на такое жилье изменяются в зависимости от сезона, а также от благоустройства территории. Большая часть домов сосредоточена в Центральном районе (40%). Меньше всего частных домов в Советском и Октябрьском районах (6% и 7%). Коттеджи Омска отличаются от объектов вторичного рынка кардинально. Основные отличия – метраж, качество отделки и постройки, год постройки. Существенного изменения цен на этом сегменте в этом году нет. Для коттеджей Омска характерна точечная застройка. Самые дорогостоящие варианты находятся вблизи исторического центра города.

Земельные участки в Омске

С каждым годом в городе становится все больше земель с домами под снос. Такие земли ценятся, поскольку большинство находится в рентабельных районах с развитой инфраструктурой. Новая земля осваивается крайне редко, поскольку участки за городом в Омске считаются непривлекательными для инвестирования. Стоимость земель под жилую застройку постоянно меняется. Чем меньше число предложений, тем выше становится цена земли. В Советском и Октябрьском районах отмечено наименьшее количество предложений о продаже земли. В Кировском районе наоборот, земель под индивидуальную застройку в избытке.
К сожалению, Омск не относится к числу лидеров инвестиционной привлекательности, уступая ближайшим мегаполисам, в частности, Новосибирску и Красноярску по рентабельности капиталовложений. Но, в любом случае, земельные участки были и остаются одним из наиболее выгодных объектов для инвестиций. Мерами привлечения инвесторов на рынок земли города Омска должны являться льготные условия для освоения этих земельных участков со стороны органов государственной и муниципальной власти. Это может заключаться в комплексе мер по предоставлению «налоговых каникул», содействии в оперативном оформлении документов на строительство, гарантиях развития инфраструктуры и т.п.



Коммерческая недвижимость в Омске

По сравнению с жилой недвижимостью, на коммерческом рынке сделки осуществляются значительно реже, но суммы этих сделок выше, нежели на рынке жилья. Большинство объектов уже подготовлены под конкретный вид деятельности, например, торговые площадки, объекты общепита и так далее. Несмотря на кризис, в этом году было зафиксировано рекордное число сделок с коммерческой недвижимостью, а именно, 16 098 фиксированных записей в Росреестре.

Торговые объекты

Омска Сегодня в Омске насчитывается порядка 60 крупных торговых комплексов. Строящихся объектов на данный момент в городе нет, но известно, что принято решение о расширении комплекса «Леруа Мерлен». Кроме того, стало известно, что Департамент имущественных дел готовится проводить аукцион на покупку земельных долей под постройку торговых площадей в районе Московки — 2 в Ленинском районе. Торговля в городе дает довольно большой оборот, поэтому администрация всячески способствует расширению такого сектора недвижимости. Особо развиты в городе такие объекты, как Street Retail. Это объекты на первых этажах жилых и административных зданий. Отличить такие объекты от других можно по относительно небольшому метражу (до 100 кв.м.), наличию собственного отдельного входа и витрины, нахождение в местах с большой проходимостью. Из всей торговой недвижимости Омска Street Retail занимает порядка 62%.
Арендовать Street Retail выгодно из-за небольших площадей, за счет которых устанавливается доступная арендная ставка. За последний год в связи с кризисом арендные ставки на Street Retail понизились на 10%.

Офисы в Омске

На данный момент в городе ведется строительство 6 офисных зданий. Также готовятся к постройке несколько деловых центров. Имеется информация, что в пригородном районе Омска готовится к строительству первый в городе дата-центр. Он станет крупнейшим подобным строением на Урале. Самый активный район по реализации офисной недвижимости является центральный. Здесь сосредоточено 60% рынка офисов. За последние два квартала 2016 года офисные объекты подешевели в среднем на 2,1%. По исследованиям рынка офисной недвижимости Омска, удалось установить, что большая часть офисных объектов предоставляется в аренду, поскольку их собственники считают, что это более доходный вид деятельности, нежели продажа площадей. Снижение арендных ставок за последние полгода установилось на отметке 4,3%.

Прогноз рынка недвижимости Омска на 2017 год

По прогнозам экспертов, снижение цен на жилые объекты не должно превысить 15%. Вернуться в докризисное состояние рынку будет невероятно трудно и вряд ли это произойдет в ближайшие 2 года. Застройщики Омска утверждают, что не только не собираются в будущем году снижать цены на квартиры, но обещают небольшой рост стоимости. Минимальное падение цен коснется жилья эконом-класса вторичного рынка, поскольку на него установлен максимальный спрос. На коммерческую недвижимость спрос останется неизменным, как и число предложений. После сдачи строительства нескольких крупных торговых и офисных площадок, число предложений увеличится в среднем на 15% в зависимости от введенных в эксплуатацию площадей.

  • Ипотечный калькулятор